El Valle de Toluca atraviesa una transformación silenciosa pero profunda. Municipios como Metepec, Calimaya, Lerma, Ocoyoacac y zonas estratégicas de Toluca se han convertido en nuevos polos de atracción para personas que antes residían en la Ciudad de México y que, ante el encarecimiento de la capital, decidieron cambiar de domicilio sin modificar su lugar de trabajo. Este fenómeno, asociado a la gentrificación, ha reconfigurado el mercado inmobiliario regional y ha colocado a la vivienda fuera del alcance de buena parte de la población originaria.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el crecimiento poblacional en el Valle de Toluca no ha sido acompañado por un aumento proporcional en la oferta habitacional. Denisse Ramírez de León, presidenta del organismo, explica que esta desproporción ha impactado directamente en el costo de compra y renta de casas y departamentos.
En años anteriores, un cliente podía elegir entre múltiples opciones de arrendamiento con distintos rangos de precio; hoy, el margen de elección se ha reducido drásticamente. En municipios de alta plusvalía, como Metepec, encontrar una renta por debajo de los 10 mil pesos mensuales es cada vez más complicado, especialmente en zonas como La Asunción, Providencia o los alrededores de Galerías Metepec.
El desarrollo de infraestructura también ha influido en el encarecimiento de la vivienda. La llegada del Tren Interurbano México–Toluca incrementó el valor de los inmuebles no solo en Metepec, sino también en municipios cercanos. Si bien este tipo de proyectos mejora la conectividad y el atractivo urbano, sus beneficios suelen ir acompañados de un aumento en los precios que termina por excluir a sectores de ingresos medios y bajos.
Calimaya es otro ejemplo del crecimiento acelerado del mercado inmobiliario. En los últimos tres años, la construcción de fraccionamientos exclusivos elevó el valor de las viviendas hasta en un 20 por ciento. A esta tendencia se suman zonas específicas de Ocoyoacac y Toluca, principalmente en áreas cercanas a corredores industriales y al Aeropuerto Internacional de Toluca.
La adquisición de vivienda representa uno de los mayores desafíos para las familias del Valle de Toluca. La falta de liquidez obliga a recurrir a créditos hipotecarios, bancarios o del Infonavit; sin embargo, la complejidad de los trámites, los costos adicionales y los largos tiempos de espera provocan que muchos procesos se abandonen antes de concretarse.
Actualmente, comprar una casa usada en Metepec requiere un presupuesto que oscila entre 3.5 y 4.5 millones de pesos, una cifra inaccesible para la mayoría de los trabajadores. La vivienda nueva, por su parte, se ha desplazado hacia municipios como Calimaya o zonas periféricas de Toluca, donde la distancia y los gastos de traslado se convierten en un nuevo obstáculo.
Los conjuntos habitacionales de interés social son cada vez menos y, en muchos casos, se localizan lejos de los centros urbanos y laborales. Fraccionamientos como Colinas del Sol, Galaxias o Rancho San Dimas presentan altos índices de abandono, que alcanzan hasta el 40 por ciento, debido a factores como la inseguridad y la lejanía.
Especialistas del sector inmobiliario coinciden en que es urgente mejorar los procesos regulatorios para la construcción de vivienda. La tramitología extensa y costosa, así como las restricciones de uso de suelo, terminan encareciendo los proyectos y trasladando ese costo al comprador final.
El fenómeno de la gentrificación en el Valle de Toluca no alcanza aún los niveles observados en colonias emblemáticas de la Ciudad de México, como la Roma o la Condesa, pero sus efectos ya son visibles. Investigadores del Colegio Mexiquense señalan que zonas con centros históricos o corredores comerciales tienen mayor propensión a este proceso, impulsado por la llegada de capital externo, plataformas de hospedaje temporal y servicios dirigidos a sectores de altos ingresos.
Entre los efectos negativos destacan el desplazamiento de residentes originales, el incremento del costo de vida y la profundización de la desigualdad social. No obstante, también existen impactos positivos, como la regeneración urbana, la modernización de la infraestructura y la recuperación de espacios públicos abandonados.
En la capital mexiquense, la gentrificación se concentra principalmente en el Centro Histórico y corredores como Paseo Colón. Proyectos inmobiliarios verticales, como los desarrollados en zonas antes industriales, hoy ofrecen rentas que superan los 15 mil pesos mensuales, dirigidas a personas con ingresos elevados.
Investigaciones académicas de la UAEMex advierten que estos cambios, aunque mejoran la imagen urbana, desplazan a familias de clase media y media-baja que ya no pueden sostener los nuevos costos de vivienda y servicios.
Más allá del impacto económico, la gentrificación transforma la vida comunitaria. La salida de los habitantes originales implica la pérdida de tradiciones, festividades y prácticas culturales que dan identidad a los barrios. En municipios turísticos y Pueblos Mágicos, el fenómeno se intensifica cuando la vivienda se convierte en un bien de inversión o de segunda residencia.
Especialistas coinciden en que el gran reto es garantizar el derecho a la ciudad: que el desarrollo urbano y la modernización beneficien a toda la población y no solo a quienes tienen mayor poder adquisitivo. Para lograrlo, se requiere una coordinación efectiva entre los tres niveles de gobierno que permita regular el crecimiento inmobiliario y asegurar ciudades inclusivas, seguras y accesibles para todos.
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